黄海懿
本周我继续跟三位非常有才华的年轻人一起讨论财富模型：他们是刘畅（滑铁卢大学精算专业：金融、统计双修）、唐玥怡（Concordia大学金融专业：财务报告）、钟子莅（Concordia大学经济学专业）。这周我们集中研究了“房奴模型”中惊人的增长模式。
如果您想了解更多从财富积累模型中总结的要点，欢迎预订我们财富讲座的位置514-559 1321（cell）。
一、“房奴模型”惊人的财富累积
两周前我们谈论过，如果只是按部就班地积累存款，而不做任何RRSP的避税、不做房产投资、不做保险的避税投资和规避风险、不做子女的RESP和分红险避税投资，一个4.5万年薪的年轻人，每月除了房租外花销只是$800，从不度假旅游、从不到餐厅就餐，完全清心寡欲地低成本生活，堪称“苦行僧”模式下，一辈子的财富累积只有120万（考虑到通货膨胀因素，折合成现在的价值也就是60万而已）。
那么房奴模式呢？确切地说是地主模式，感慨一下咱们从小被灌输的革命对象“大地主”和“农场主”，到了这边竟然成了咱们多数朋友们心中最现实的梦想了～～
成为房奴、更确切说是地主，一生可以累积的财富大致可有900多万，是保守的存款模式的8倍（考虑到通货膨胀因素，折合成现值是400多万）。
而且在这个过程中，每增加一套房的投资，80多岁时的资产就能多增长100多万。相当于每增加一套房的投资，就多出一位完全的“苦行僧”在为他累积资产。
这也启发了我们：其实房产投资也是每个家庭力所能及的生意经营。若做其他类型的生意，会对生意经营者的思路、能力、技术、管理等多方面的因素要求较高，再外加市场的风险，而房地产投资相对来说，对其他方面的要求略低些，主要受市场风险的影响。考虑到房地产市场的长周期，在谨慎的前提下，房产投资多数是赢面较大的。
另外做生意可能涉及到要雇用多个雇员，初始营运投入较大；房产投资则人员方面的投入较少。当然产出的效果也不会有太多波动，不会象成功运作的生意那样有几何级数的增长率，但会相对稳定地获得了近似于一个“苦行僧”的“雇员”（假想的）在为他累积资产。
二、“房奴”模式最怕什么？
房奴模式最怕两种情况发生：1）意外、或生病；2）资产传递给下一代时被课以的重税。
先说意外和生病：
房奴模型下要想财富增长更惊人，就一定要充分运用杠杆。能付5%就坚决不付10%，更不要提20%、25%了。
在做模型的过程中，我们也征询了一些犹太朋友的建议，他们的投资经验是尽可能地运用杠杆，但要备有一定的流动资金来防范各种意外的风险。
在模型中，我们假设这位投资者60岁生重病，从而有3年不能工作、以保证5年的术后成活率。
其实假设60岁生病已经是非常保守的估计了。英国2009年公布的重病险的理赔数据如下：
小于30岁——男性理赔率2%，女性理赔率4%；
30～39岁——男性理赔率27%，女性理赔率35%；
40～49岁——男性理赔率45%，女性理赔率43%；
50～59岁——男性理赔率24%，女性理赔率17%；
60岁以上——男性理赔率2%，女性理赔率1%；
由于重病险一旦理赔，递上支票后保单终止，所以50～59岁理赔率大幅下降，全因为50岁前重病险的理赔率已经累积达到了74%（男性）、82%（女性）。
前两周我们已经分析过，持有重病险保单的客户的平均健康状况一定远远好过一般人群的健康状况，所以就一般人群而言，能在50岁以前不得重病已经是非常幸运了。这也提醒40岁以上的朋友们，赚钱的事情可以将它的权重调低一些，而自我健康保护和锻炼要多注意了。
那么在60岁得大病后的3年间，模型中的地主每年负债4万多，这是因为3年不工作，每年直接减少接近4万的家庭收入。而生病之前的贷款假设均为他能连续工作至少25年，在房贷、车贷几乎填满了信用空间时，看到那3年家庭累积增长的几万～十几万赤字，我们很难从模型中找出可帮他度过这段时期的方法。当然现实情况下，他可以从亲戚朋友那借款。但这么一大笔款项，普通的家庭恐怕是难以一下拿出吧。所以最可能的情况是一旦生大病，房奴需要卖至少一套房。
这个模型帮助我们更深地理解了重病险的作用。那就是以很小的成本，能够保证在得重病的关键时刻，获得一笔高额的现金补偿，保证家庭财务不被冲垮、保证家庭不至于到变卖资产的程度、保证得重病的人能够安心养病，而不至于为家庭财务带病奔波而有害健康。
另外重病险本身就存在一个至少5倍的杠杆。比如10万的重病险保单，年轻20多岁的时候买，只需要15年总共付2万的成本。而在最开始的年度，杠杆率会更高，例如第一年只付1000多元，杠杆率最高；第二年累积付了2000多元，以此类推…
所以越是在房产投资中财务杠杆运用得较充分的朋友，更有必要配备一定比例的重病险，以防意外情况下的黑字亏损。
再有就是财富传给下一代
除了主要居住房免税外，投资房50%的capital gain部分都按最高税格纳税。900多万的资产需要缴税200多万，接近25%的比率。
如果没能做好事先的平安书规划，届时所有房产、财产都会被冻结，后代需要先向政府缴足200多万的税后，这些家庭财富才会被解冻，交给后代分配。那么在冻结阶段，谁家能在还未卖房产之时能缴得上政府的200多万的税呢？
而避税的关键，没有其他的办法，就只有保险了！
咱们下周续谈。
黄海懿, 蒙特利尔值得信赖的财务顾问 。若您有兴趣做分红险、重病险、旅游探亲险、国际学生险，或是想做税务规划、特别是新移民前五年的财税规划和海外资产申报，欢迎联系我514-559-1321(cell） 此为新号码，或发邮件至 huanghaiyi@gmail.com，更多文章请见www.huanghaiyi.com
