感谢朋友们这些年来的支持鼓励和成为我的客户！上周在各个群为女儿争取投票时，咱们Montreal那么多大群的朋友们竟然给我了那么多温暖的鼓励和支持，让我特别地感慨~~
这几天我一直在想用什么回馈朋友们呢？想来想去，想在自己25年金融从业经历的基础上，多写一些与咱们生活紧密相关的财务方面的技巧，我自己的理解和实践的情况，不限于保险，供朋友们开拓思路。
咱们的资产中，好几样都具备流动性，近似于银行账户：比如房产，比如保险，它们都同样地可以被部分地视作银行账户。之后的几周中，我们来分几篇文章来介绍。
一、房产的credit line/home equity账户
房产，想要让其具备流动性，需要开设credit line或是home equity账户。从过去这些年谈客户的经历看，很多华人朋友还不太了解这部分内容。
它们的大概意思是，在房产里咱们累计付了的本金的部分（首付，以及后期还房贷时的本金部分），银行愿意让其一定的比例（比如大约6折）具备流动性。
例如，一位朋友的房产中已经沉淀了20万元（首付+已还房贷中本金的部分），银行审核了他的信用后，愿意给出6折的比例，20万*60% = 12万，为他开通一个credit line或home equity的账户。于是他就可以在12万的范围内随时使用这笔钱。不用钱时，这个账户没有任何费用；如果在一年中的某些时段使用其中的比如5万的资金，那么银行会就这5万的资金，按谈好的水平收利息，将年息平均到日息，按使用了多少天来计算利息。
这里需要注意的是，credit line或是home equity账户需要走房产抵押的概念。以房产做抵押时，拿到的利息很低，有的朋友拿到的利息3%左右，有的拿到的是4%~5%；现在疫情期间基准利率低，拿到的利息可能更低。
十年前，我对这个概念也曾经有误解，不想抵押房产，后来才明白了这是一个观念上的偏差。房产同样可以视作一个银行账户：您可以想象您住的这几套房子就像一个个蓄水池，已经蓄起了一些高度，是咱们这些年累计投入在这几套房产上的，这可以算是咱们个人资产中相当大额的投资了。咱们需要在这几套房子上安上水龙头（即credit line/home equity账户），这样想放水的时候，拧开水龙头，钱就可以哗哗地流出来了；而不想用的时候，水龙头就关着，一分钱利息都没有。
用credit line/home equity账户的语言来描述，就是开好了这两个账户中的任何一个，银行确认好一个额度和借款的利息。不想用钱的时候，钱就在账户里，不会有任何利息；但想用钱的时候，随时可以调度最多12万。
什么时候开credit line/home equity账户呢？
最好的时机是做房贷时，这样评估房价的费用大概一两千，只交一次就可以了。有的贷款经纪很细心，除了做贷款还会做成同步配上的credit line账户能随着还房贷，credit line账户额度自动上涨的模式。对于没做成额度自动上涨模式的朋友们，可以每隔几年向银行申请，它会审核后调高额度的。
如果做房贷时没有做这个账户，后期想增开这个账户时，需要再交一次评估房价的费用。
另一比较好的时机就是在不缺钱的时候。银行有个特点，客户不需要钱的时候，它很愿意给你批很多额度。而当银行察觉到客户的资金链有些紧，它就不愿意批额度了，甚至考虑收紧额度（银行也是在评估风险，做谨慎的保全措施）。所以申请这些账户可以在没什么大额投资的时候。银行有时会问：您开这个账户打算用这笔钱做什么呢？有的朋友答：也没想做什么，听说能开，那先就开一个试试。其实这可能是银行最想听到的答案。
怎样获得更好的credit line/home equity的利息？
悠悠球的方式还是魁省税局的一位Supervisor十几年前教给我的，后来按他教的，我去实践了一下，是可以这样操作的：
先开一家你觉得利率最低、给的条件最好的银行的credit line账户。等有时间再跟其他银行谈，有时正好有五大银行中的一家做优惠活动，或者是银行开账户的这位负责人正好愿意给一个比之前的credit line账户更低的利率，这时可以同负责人商量，先开一个低额度的credit line账户，比如只有$1,000，同时备注上条件，等将另一家银行的credit line额度降下来了，那边降多少，这边额度同步升多少。这样就可以万无一失地获得又一个credit line账户还利息更低。当时我正好碰到一个很热心的RBC账户经理，告诉我这样操作既保险又对我有利，挺感谢他的。
开好credit line账户后，建议尽量不要取消。因为随着我们之后的购房申请贷款、买保险支付保费、子女教育费用的支出，账户的闲余资金没有那么多时，而贷款额度却一直在上升，Credit line账户就开不出那么多额度了。Credit line账户给的额度，多数情况下，银行不会收回的。
总结一下，申请房贷时，最好同步申请credit line或home equity账户，这样就具备了随时将沉淀在房产中的资金的6成左右变现的能力。而那些计划购置更多房产的朋友们，可以考虑在当下信用杠杆还有富余空间的情况下，开好credit line账户。
下周咱们来讨论房产中资金使用的另一技巧，renew更新房贷时的展期，这样可以降低还房贷的现金流。
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