回馈朋友们的鼓励和支持，这周咱们继续讨论个人资产的管理技巧。
这些年谈客户时有个明显的感受，很多华人朋友对信用杠杆持有非常谨慎的态度，不愿意欠银行钱。这种态度大多是在国内生活时建立起来的。只是咱们现在人在加拿大，面对着发达的个人资产信用体系，有必要理解这边的金融系统，做一些调整，其实也没有承担什么额外的风险。
比如我们上周讨论的通过房产的Credit Line/ Home Equity账户将大宗的个人房产的沉淀资金走活，【请见前篇文章， 技巧1:房产Credit Line/Home Equity账户】，对于持谨慎态度的朋友，开通了这类账户后完全可以不使用资金，那么一分钱利息也不会有；可是万一有事需要动用资金的时候，又有几万、十几万、几十万的资金随时可以用。这就增加了个人资金调度的灵活性，风险明显降低了。
有关房产的另一技巧是房贷更新renew时的展期，这里需要运用现金流Cash Flow的思路。
现金流的思路是当年做一个上市公司的债务重组项目时我的前领导教我的。
那是个有阳光的午后，我们正讨论几种不同的债务重组方案。前领导脑筋清奇，用三分钟快速说了个思路，我竟然没听懂。业内的东西，没吃过猪肉还没见过猪跑吗？很少有我听不懂的东西。而那天我是真没懂，但我感觉到了这应该是传说中的现金流思路。毕竟那时是2000年那会儿，这个理念在当时的投行运作中绝对算是前沿的了。我就问前领导：“您能再说一遍吗？”
他微微一笑……
证券投行圈内，很多挺厉害的人都有个特点就是笑而不语。之前那些年我遇过挺多的情况，就是当时没听懂，那就问呗，人家微微一笑再也不答话了。所以我问的时候特意用了最短的话，然后就看着他，不带任何表情，其实我的心在怦怦跳……不知朋友们可否理解，我真的太想知道这个前沿的东西了！
就在我觉得他应该是不会再说的时候，他想了想，竟然开始给我讲了，讲得很详细，足足讲了将近半个小时，还回答了我的好几个问题。那一刻我在心里为他竖起了大拇指：“太够意思了！这样精彩的东西都能教我！”那感觉，就像那天下午，有人教你了一阳指。
今天我也跟朋友们说说这个“现金流”思路在我们个人资产管理时的运用，当我们以现金流的思路来看待周围的事物时，看似平淡的表面也会凸显出很多机会。
对于企业来说，凡是大宗资产，如房产、土地、设备，都可以用现金流思路，特别是折旧，其中蕴含着很多有魔法的方案。而对个人来说，主要的大宗资产是房产，做生意的也会有店铺、工厂、设备等。
大宗资产，我们应该尽量减少当下为其付出的现金流，将付款时间尽可能地拉长，这样每个月、每个季度、每年我们都会节省出一些现金流来，可以是几百、可以是几千、上万；对企业来说，往往是几百万、几千万。
节省出的现金流，我们应该以同样的金融的角度去看待它，来比较节省现金流带来的效果，而不是以通常的视角来看待它，这一堆钱。
比如现在房贷是每月$1,500多，已经付了5年，renew更新房贷时请银行的贷款专员为您申请展期，将余下的贷款年限再次伸展到最大化的房贷25年，房贷月供就会下降到$1,200多，相当于每月节省了$300左右，全年就是$3600。
这全年$3600多节省下的现金流，从金融的角度（而非实物的角度）去看待它，如家里有几岁、十几岁、二十几岁的孩子，用节省下的现金流做份孩子的分红险保单，为了看出比较效果，咱们同样展期后的房贷25年的时间长度来做比较，得到这样的效果：
第10年 保单的钱$3万，保额$46万
第20年 保单的钱$11万，保额$65万
第30年 保单的钱$21万，保额$82万
第50年 保单的钱$64万，保额$128万
第70年 保单的钱$184万，保额$233万
第85年 保单的钱$371万，保额$371万
也就是第1个5年期间，因展期而节省的每月$300的现金流，换来的是中短期内几十万的资金使用，以及长期看，接近$400万的身价。
有意思的是，每过5年（也有朋友选的4年或3年，道理是一样的），还会再做一次展期。用再节省的几千的现金流，同样以金融的角度来比较，就换来再一份保单。
每5年做一次展期，可以预计在未来的20年的时间内一共换来4份保单。为了更直观和计算简便，我们暂且忽略孩子年龄上涨带来的保费的上升、或是没几年保费一上涨等这些需要详细计算的因素，而简单算术累积感受一下4张保单的直观效果：
保单*4的效果：
第10年 保单的钱$12万，保额$184万
第20年 保单的钱$44万，保额$260万
第30年 保单的钱$84万，保额$328万
第50年 保单的钱$256万，保额$512万
第70年 保单的钱$736万，保额$932万
第85年 保单的钱$1484万，保额$1484万
这样就获得了几百万到上千万的现金流/身价。
那么这笔钱我们有没有挣到呢？
如果没挣到，那是因为什么我们没有挣到呢？
这都需要观念的转变……
从过去谈客户的经历看，很多华人朋友都持有一种理念，希望早点儿将银行的钱还回去，免得有房贷利息。其实房贷利息本身并不构成太大问题，现在几乎是加拿大1956年以来利息最低的时候，房贷利息作为资金的使用成本，是要跟带来的收益做比较的。如果借来的资金没有太多收益，只是放在银行的定存里，不到1%的收益还要交税，那确实不需要从银行借款。但是如果有这些分红险之类的稳定途径获得令人满意的免税收益，像6%，已经是银行税后收益的7倍了，又没什么风险，也具备中短期内的资金流动性。这样情况下，可以考虑用现金流的理念，做房贷展期的，节省出现金流来做这些安排。
还有一个有效的方式，就是房贷还了很多年了，可以做房贷的re-finance，相当于再做一遍房贷。这个与Credit Line/Home Equity账户、以及这篇所说的房贷展期有非常多的相似之处，就不再单篇去写了。
下一篇我们来讨论信用卡，以及信用卡的balance transfer的优惠吧，挺多华人朋友看到信用卡公司发来的balance transfer的那封信就直接撕掉了，其实那是西人们太想得到的东西，里面也有相当大的运作空间。
