上周文章登出后，有几位朋友打来电话，提出了些很有意思的问题，特别是其中有位会计师朋友谈了一些市面上流传的说法。这些说法涉及到了税则中一些易混的概念，细谈起来很有意思。所以这两周我们将继续这一话题，对一些容易混淆的概念做细致的讨论。
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提问1：您在文章里提到海外房产自用或闲置，不用申报，只有出租和出售的才需申报。可是多套房闲置，我觉得应视它们的购买目的而做不同的区分，那些购买目的是用来自住的，做一种税务处理；那些为了未来投资升值的海外房产，即使闲置也应该申报。
解答：“海外资产申报”中的“海外房产”部分与“加国自住房or投资房”是完全不同的两套体系。
1） 海外房产部分
① 加国税局不关心当初海外房产购置的目的
新移民在登陆当年是part-year（部分年度）的税务居民，一切的一切均从登陆这一天开始。加国政府认可他在登陆前所有的资产状况（包括房产），不征任何税。正常情况下，新移民登陆前拥有的所有房产，加国税局没有特别的理由去关注他很多年前究竟是出于什么目的来购买的房产
② 关心过海外房产的部门是加国移民部，移民申请批准后，这一过程通常就结束了
如果说加国哪个部门曾经部分地关心过海外房产事项的，那应属加国移民部了。移民部在审理移民申请的过程中，需要申请人提供资料来证明申报材料中列及的资产（包括海外房产）均为合法所得。移民部还需要确认申请人遵守法律，没有刑事案底。
而登陆的移民都早已通过了移民部的审批，所以至少列在申报材料中的海外房产，移民部通常不会再关心了。除非是在个别案例中，发现有人在移民申请材料中造假，事后有证据这些资产并不是合法收入所得来购买的，那就是另一回事了。
③ 加国政府很显然是欢迎高资产人士的，故而投资移民资产标准不断翻倍提高
④ 加国税局关心海外房产的角度是：它们每年构成了多少海外出租收入、海外资本利得Capital Gain、是否有隐瞒海外收入、海外资本利得的情况。
之所以要求加国税务居民申报海外房租收入、以及出售海外房产时的海外资本利得，是因为这些都构成加国税务居民“全球收入”的一部分。对于海外的所得，加国税局会征国别间的差额税。
以海外房产出售为例，加国税局计量的capital gain部分 = 出售价 – 登陆之日该套房产的市场估价，仅追溯到登陆的当天，而不会去追溯什么移民前N年购买房产的成本价。
换句话说，移民登陆前的收入、capital gain都与加国税局没有任何关系，加国税局对于移民登陆前的状况并不关心，只关心移民登陆后的“全球收入”，加国税局更不会关心移民在登陆前的N年前当年购买海外房产究竟是出于什么目的。
2） 加国房产部分
⑥ 移民登陆后，在加拿大购买的房产则属于另一个完全不同的体系，是加国国内的税务情况，根据购买目的和使用方式的不同，会享有不同的税务待遇。
主要居住房的税务豁免
在加拿大，每个家庭都允许且最多只允许有一套主要居住房。主要居住房在出售时，Capital Gain部分免征税。
投资房的征税原则：除一套主要居住房外，其他都是投资房，投资房出售时，50%的capital gain需要征税。
提问2：既然主要居住房免税，我可不可以先住一套房，待它成为主要居住房时出售、免税；再换到以前买的另一套房中，将它称为主要居住房、再出售、再免税；之后再换到第三套房……以此类推？
解答：税则中有个详细的公式，计算多套房 并存的情况下，计算当前出售的房产从购买之日起至出售作为“主要居住房”的年份占总购买年份的比例，之后按这一比例给予税务豁免。
所以接连换房将其作为“主要居住房”的策略其实并不能起到什么作用。而简单地将价格最高的一套房产作为主要居住房的策略会更有效。
提问3：那我可不可以先住一套房，待它成为主要居住房时出售、免税；之后再买第二套房，几年内出售、免税；之后再买第三套房……以此类推？
解答：加国法律系统中重要的组成部分是案例法体系。以前有过这样的判例，某人连续几年按上述方法操作，法官认定他虽然每次都只有一套主要居住房，但他的intention（意图）是以投资为目的，所以判他不能获得主要居住房的免税待遇，而按投资房的方法征资本利得。
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