最近越来越多的朋友在谈论买房了。令人不安的是，谈买房的人似乎有些过多了。上班时间，邻座的同事在网上查着新楼盘信息，连平日沉默寡言的会计学博士也在办公室里踱着步对着楼盘图画着圈，还不时拉几个同事进去讨论一番。更令人吃惊的是，前天在地铁里碰上的大学同学、今早的出租车司机都谈起了买房。这个架式，很熟悉嘛，96、97年的大牛市、2000年的Dotcom高潮都曾有过如此热烈的场面。本已动了买房念头的我想到此，不禁心中一惊：莫非该买房牛市已到了高潮？
买房实在是一笔很大的投资。一百平米的二、三居室在北京要60多万。这个价格，无论对于蓝领白领，都是一笔巨大的开支，占了个人存款的绝大部分或者超过了存款总额。当然，现在银行在鼓励大家买房，支持以购房来拉动国民经济，希望以购房将巨额存款引出转化为消费和投资，并推出了便捷的二十年期的购房贷款。但是，几十万的款项一还二十年，无论该笔消费多么便利，掏钱前谁都会好好考虑一下现在买房到底值不值呢？
买房者最怕的就是两件事，买房后房价下跌和到期还不起贷款。为此，本文特意搜集了尽可能全的买房利空消息，以供和我一样在买房上犹豫的购房者参考。
未来利率走高的可能
目前的购房贷款还期通常为二十年。首付20％以上房款，银行贷款80％以下房款且不超过额度（如：39万）。今年贷款利率为4－5%，以后贷款利率一年一确定。根据以上条件可算出大概值，贷款80％房款，需要支付的利息约为房款的20％。也就是说，按目前的利率水平，二十年总共付1.2倍房款。假设利率调高，比如调高到7.5％一带，需要多付出10％房款。
利率走高的可能性大么？目前的利率水平位于1992年以来我国利率水平的低位，当经济势头增强通货膨胀率增长时，央行将逐步抬高利率以抑制升温的经济。然而更重要的因素是我国利率制度的结构性问题。我国的利率尚未完全市场化，2002年5月，央行向国务院提交了一项扩大商业银行货款利率浮动权限的方案，该方案允许商业银行对所有企业贷款利率较指定利率上浮５０％，8、9月间，世界银行向中国政府建议稳步推进利率的市场化进程。虽然国内四大国有银行集体向央行提议推迟该进程，但几年内稳步推进利率的市场化的趋势是确定的。从近几年情况看，我国尚属于投资饥渴阶段，从金融业资金融通操作看，市场利率基本在9.5—12％的范围浮动，远远超过目前购房贷款4－5％的利率水平。而即使利率上浮到7.5％的水平，也需要增付10％房款，也就是50万的房子，要多付5万。
而利率走高的可能性还是很大的。目前的利率水平是近十年来我国利率水平的底位，从近期国家多次发行长期债券的行为，能够看出财政部和央行对利率低位的认同。在未来的二十年中，当经济过热时，央行将及时调高利率以对升温的经济进行抑制。此外，另一更为重要的因素是我国利率制度尚存在结构性问题，利率未能市场化。2002年5月，央行向国务院提交了一项扩大商业银行货款利率浮动权限的方案，在方案中建议允许商业银行对企业贷款利率相对指定利率上浮５０％。仅仅三个月后，今年的8、9月间，世界银行也向中国政府建议稳步推进利率的市场化进程。国内外金融专家的不谋而合显然会对中央决策产生重要影响。虽然之后国内四大国有银行集体向央行提议推迟该进程，在最近三个月中，消息面没有发生进一步的变化，但从1－3年的中短期看，中国稳步推进利率市场化的趋势是确定的。
如果利率实行市场化，现有的利率水平将大幅度上调。我国仍处于发展阶段，属于投资饥渴型经济，根据目前民间的融资情况，较为稳定合理的利率处于9—12％的区间。如果利率提高到这一区间，意味着购房贷款4－5％的利率水平翻了一倍，这也就进一步意味着，购房款的应付利息翻了一倍。以50万的房子为例，若利息提高到9％，需要多支付利息10万元；若利息提高到7.5％，需要多支付利息5万元；依此类推……总之，购房者在考虑利率市场化因素时，最好打出一定的弹性空间，选择合适价位的房屋，以防日后资金周转不畅。
楼盘供销不平衡，空置房持续增加
据国家统计局的最新统计，今年前7个月全国空置房面积大幅上升。全国空置商品房面积1.2亿平方米，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。
据国家统计局的最新统计，今年前7个月全国空置房面积大幅上升，空置商品房总面积达到1.2亿平方米，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。空置房的增加，反映了房地产供销不平衡的程度，从最近几个月的消息面看，这一数据已引起了中央的高度重视，相关的应对措施正在制定中。分区域看，北京、上海、广州三个重点城市形势也不容乐观。
北京
根据北京市统计局提供的数据：截至2002年6月30日，北京市空置商品房面积为710.1万平方米，增长20.4%，其中商品住宅572.2万平方米，增长21.6%。尽管同比增幅较高，但空置商品房和商品住宅的总量比2001年分别减少了63.9万平方米和61.8万平方米。1996-2002年北京商品房供销及空置面积
1996 1997 1998 1999 2000 2001
竣工面积 663.4 682.3 842.8 1208.5 1365.6 1707.4
销售面积 215.3 290.9 490.2 544.4 956.9 1205.0
空置面积 214.8 298.3 334.8 624.3 627.4 774.0
2002年6月北京市房地产业数据
单位：万平方米
空置商品房面积 710.1
其中：空置商品住宅面积 572.2 80.6%
空置时间时间一年内 376.0 53.0%
人均住房使用面积 17.62平方米
上海
2002年上半年，上海市房地产市场供需总量均达历史同期最高水平：竣工面积468.51万平方米，销售面积646.71万平方米。上海空置房面积的前次高峰出现在1999年，为1297.14万平方米。2002年上半年，商品房空置面积降到869.51万平方米，其中住宅空置面积482.03万平方米。尽管数值有所下降，但从绝对数字上看，空置面积仍然很大。
广东省
根据最新的统计数据，广东省空置房面积已达2000万平方米，占全国空置房总量的20%。2002年上半年，广东省商品房竣工面积高出销售面积100万平方米，而在建的商品房面积也已接近1亿平方米。广东省建行今年要清理的坏账接近800亿元，其中80%与房地产有关，仅广州市两家大型房地产公司所欠地款已达10亿元以上。
从全国商品房的空置率看，有关专家估计目前国内这一指标高达26%，远远高出国际空置率10%的红线标准。而美国商品房的空置率仅为7%，拥挤的香港市场约为3%至4%。我国商品房空置率持续走高的原因是：国内房地产开发商一味开发需求量不大的高端市场，而轻视开发需求量大的中低档市场，供需三角形的倒置导致了供销失衡，长期存在的供销失衡容易引发对市场的强烈冲击甚至崩盘。
经济适用房供给增加，将带动房价下调
国家计委、建设部及财政部近期发布通报：我国计划投资1699.3亿元在全国兴建2.255亿平方米的经济适用房，其中新开工面积占13207万平方米，续建项目施工面积9345万平方米，以使中低收入者有能力购买个人住房。鉴于全国空置商品房面积已达到1.2亿平方米，新增的2.255亿平方米低价位经济适用房将起到有效的下拉房价的作用。
公房的全面流通，增大房屋供给，冲击现有房价
1996年8月上海开始了已购公房上市试点，截至1998年3月有600多套已购公房上市成交。随着《上海市不可售公有住房差价交换实行办法》的出台，上海全面开放了存量市场。从上海的实践看，公房流通极大活跃了二手房市场，二手房的低价转让下拉了新建商品房的房价。
随着公房流通推广到更多城市，房屋供给将大幅增加，活跃的二手房市场将冲击现存不合理的虚高房价，对于北京等公房面积大的城市，冲击力度会更大。
投资目的购房增多，不稳定因素增加
据统计，上海市2002年上半年购买高档楼盘，境外人士占30.9%，外省市人士占22.7%，合计占53.6%，超过了购买高档楼盘者的半数。而去年40万元一亩的地价今年能卖到80多万元，4000元/平米以下的楼盘越来越少，8000元/平米以上的楼盘越来越多。据上海社科院最近完成的报告：2002年上海楼市持续供需两旺的背后，正孕育着一些过热的征候，主要表现在楼市圈地运动异常热乎，高档住宅大量上市，投资购房成为时尚。这些以投资投机为目的的购房者，是房地产市场中的不稳定因素，一旦市场方向扭转，会加速资金的撤离而冲击房地产市场，从早期海南的房地产市场的演变过程，我们能得到一些启示。 前几日，上海申办世博会成功，相关地价猛涨三百多元，再次加剧了这一趋势。
一些过热迹象
房地产市场近期呈现出的过热迹象。全国房地产商迅速增加，如北京市房地产商从3年前的1000余家猛增到目前的近4000家；房展会日渐频繁，北京市2002年平均每个月有房展2.5次；房地产商“烧钱”行为增多，投资金于开盘仪式、业主联谊、概念推广，显现出楼盘竞争的日益激烈；圈地行为多，广州市场一家开发商一笔圈下1.8万亩土地，远远超出了小区建设的概念，而达到了城镇建设的数量级……在热络的房地产市场氛围中，部分业内人士公开表示了担忧。万科董事长王石公开发表个人意见：“5年的增长中，房地产商圈地面积过大，圈地泡沫已经出现。全国地产业平均负债率高达85%，一旦市场出现波动，企业的资金链就会出现断裂”。
上述关于房地产的利空消息，购房者可在买房前多加考虑，以利于投资决策。而近期消息面的变化，更是关注的重中之中。
2002.10
首发原文化城、创作线上
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